Projekte Bauleitplanung
Projektbeispiele Bauleitplanung
Wir begleiten Städte und Gemeinden bei der Aufstellung und Änderung von Flächennutzungsplänen, Bebauungsplänen und örtlichen Bauvorschriften. Dabei verbinden wir städtebauliche Ziele mit rechtlichen Anforderungen und den konkreten Rahmenbedingungen vor Ort. Wir steuern das Verfahren, koordinieren die Beteiligung von Öffentlichkeit sowie Trägern öffentlicher Belange und sichern eine nachvollziehbare Abwägung. Unser Fokus liegt auf klaren Festsetzungen, guter Lesbarkeit der Planunterlagen und einem planungsrechtlich belastbaren Ergebnis. So schaffen wir verlässliche Grundlagen für politische Entscheidungen und eine geordnete, qualitätsvolle Ortsentwicklung.
Mit der 2. Änderung des Bebauungsplans reagierte die Gemeinde Sassenburg auf städtebauliche Fehlentwicklungen im Wochenendhausgebiet am Bernsteinsee. Entgegen der ursprünglichen Festsetzung als Sondergebiet für Erholung wurde ein erheblicher Teil der Gebäude dauerhaft bewohnt oder touristisch genutzt.
Ziel der Planänderung war es, die rechtlichen Vorgaben zu präzisieren, eine weitere Entwicklung hin zum Dauerwohnen zu verhindern und die Funktion des Gebiets als regional bedeutsamen Erholungsschwerpunkt zu sichern.
Für den historischen Ortskern von Wendhausen erarbeiten wir für die Gemeinde Lehre einen Bebauungsplan mit örtlicher Bauvorschrift. Ziel ist es, das gewachsene Ortsbild mit seinen teils denkmalgeschützten Gebäuden zu bewahren und eine behutsame Weiterentwicklung zu ermöglichen.
Der Plan schafft einen klaren Rahmen für künftige Bauvorhaben im bislang unbeplanten Innenbereich und definiert gestalterische Leitlinien, die sich am historischen Charakter des Altdorfes orientieren. Dabei werden auch die besonderen Anforderungen durch die Lage im Überschwemmungsgebiet der Schunter berücksichtigt.
Der Bebauungsplan schafft die planungsrechtliche Grundlage für ein Freizeit-, Sport- und Erholungsareal im Norden von Quedlinburg, zwischen Lindenstraße und Mühlgraben. Er ist Teil der städtischen Bauleitplanung, mit der Nutzungsmöglichkeiten und die bauliche Ordnung für dieses Areal verbindlich festgelegt werden. Mit dem Freizeit- und Erholungsareal wurde u. a. der Neubau eines Sportbads geplant, ergänzt durch Sport- und Freizeitflächen, Spiel- und Erholungsbereiche sowie Anlagen für den Freizeit- und Vereinssport.
Bauleitplanung ist das zentrale Instrument einer Kommune, um die bauliche und sonstige Bodennutzung im Gemeindegebiet vorzubereiten und zu steuern. Bauleitpläne sind der Flächennutzungsplan als vorbereitender Bauleitplan und der Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan. Rechtsgrundlage ist insbesondere das Baugesetzbuch sowie die Landesbauordnungen.
Der Flächennutzungsplan stellt für das gesamte Gemeindegebiet die beabsichtigte Art der Bodennutzung in den Grundzügen dar. Er ist strategisch und vorbereitend.
Der Bebauungsplan enthält rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung in einem konkreten räumlichen Geltungsbereich. Er ist in der Regel die planungsrechtliche Grundlage für die Beurteilung von Bauvorhaben.
Bebauungspläne sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Wenn Ziele und Darstellungen nicht zusammenpassen, kann eine Änderung des Flächennutzungsplans erforderlich sein.
Im Kern unterscheidet das Baugesetzbuch zwischen dem klassischen Bebauungsplan als Satzung der Gemeinde und dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan, der an ein konkretes Projekt gekoppelt ist. In der Praxis wird außerdem danach unterschieden, ob der Bebauungsplan die sogenannten Mindestfestsetzungen enthält, die für eine besonders klare planungsrechtliche Grundlage sorgen.
Ein qualifizierter Bebauungsplan liegt vor, wenn er mindestens Festsetzungen zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Grundstücksflächen sowie zu den örtlichen Verkehrsflächen enthält. Das ist für Bauvorhaben oft der Regelfall, weil die planungsrechtliche Beurteilung dann besonders eindeutig erfolgen kann. Rechtsgrundlage ist § 30 Abs. 1 BauGB.
Ein einfacher Bebauungsplan enthält diese Mindestfestsetzungen nicht vollständig. Dann wird ein Vorhaben im Geltungsbereich nicht allein aus dem Bebauungsplan beurteilt, sondern ergänzend nach § 34 BauGB oder § 35 BauGB, je nach Lage. Rechtsgrundlage ist § 30 Abs. 3 BauGB.
Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan wird für ein konkretes Vorhaben aufgestellt und basiert auf einem Vorhaben und Erschließungsplan. Typisch ist diese Planart, wenn ein Projekt mit klar definiertem Inhalt und Zeitplan planungsrechtlich abgesichert werden soll. Rechtsgrundlage ist § 12 BauGB.
Was ist das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB und wann kommt es in Betracht?
Das vereinfachte Verfahren ist eine Verfahrensart für bestimmte Bebauungspläne, bei denen die Grundzüge der Planung nicht berührt werden oder bei denen es sich um klar abgrenzbare Änderungen und Ergänzungen handelt. Es dient dazu, den Ablauf zu verschlanken, ohne die planungsrechtliche Sorgfalt zu reduzieren.
Der entscheidende Punkt ist: Im vereinfachten Verfahren kann von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, vom Umweltbericht nach § 2a BauGB und von der zusammenfassenden Erklärung abgesehen werden. Die Gemeinde muss dies im Verfahren ausdrücklich kenntlich machen. Ob die Voraussetzungen vorliegen, wird im Einzelfall geprüft, insbesondere im Hinblick auf mögliche erhebliche Umweltauswirkungen und die planerische Tragweite der Änderung. Rechtsgrundlage ist § 13 BauGB.
Was bedeutet „beschleunigtes Verfahren der Innenentwicklung“ nach § 13a BauGB?
§ 13a BauGB betrifft Bebauungspläne der Innenentwicklung. Ziel ist, Innenentwicklung zu stärken, also Nachverdichtung, Umnutzung oder Wiedernutzbarmachung von Flächen im Siedlungsbereich zu erleichtern. Das Verfahren ist beschleunigt, weil unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und vom Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen werden kann. Rechtsgrundlage ist § 13a BauGB.
Wichtig ist die Abgrenzung: § 13a ist kein allgemeines Schnellverfahren, sondern an klare Voraussetzungen gebunden. Entscheidend sind unter anderem die Lage im Innenbereich, die Art des Vorhabens und die Frage, ob erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten sind. Zudem ist das beschleunigte Verfahren ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan Vorhaben ermöglicht werden, die einer Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, oder wenn besondere Schutzbelange entgegenstehen.
Nein. Ob ein Bauleitplanverfahren begonnen oder fortgeführt wird, ist eine Entscheidung der Gemeinde im Rahmen ihrer Planungshoheit. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen besteht kein Anspruch, ein solcher Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.
Unter bestimmten Voraussetzungen können Vorhaben bereits während der Planaufstellung genehmigt werden. Das Baugesetzbuch regelt dies als Ausnahmefall, damit Planungsziele nicht durch lange Verfahrensdauern blockiert werden, ohne die Beteiligungsrechte vollständig auszuschließen (§ 33 BauGB).
Um z.B. "bestimmte städtebauliche, baugestalterische oder ökologische Absichten zu verwirklichen" (§ 84 Abs. 3 NBauO) können Kommunen ÖBV erlassen. Diese können besondere Anforderungen an die Gestaltung von Gebäuden, Werbeanlagen, Einfriedungen sowie auch an den nicht überbaubaren Flächen wie z.B. Vorgärten stellen.
In Niedersachsen können örtliche Bauvorschriften in Bebauungspläne aufgenommen werden und diese ergänzen oder als eigenständige Satzung erlassen werden. Rechtsgrundlage ist § 84 NBauO.
Am schnellsten geht es über die Karten und Veröffentlichungen der Kommune. Viele Gemeinden stellen Bebauungspläne im Internet bereit, häufig über ein kommunales Planportal, ein Geoportal oder den Bereich „Bauleitplanung“ auf der Website. Dort kann man entweder direkt nach dem Straßennamen suchen oder die Kartenansicht nutzen, um das Grundstück zu verorten.
Bei Unsicherheiten hilft eine kurze Nachfrage im Bauamt oder in der Planungsabteilung der Kommune. Dort kann man anhand von Flurstück und Adresse schnell klären, welcher Bebauungsplan gilt und ob es zusätzlich laufende Änderungen, Satzungen oder besondere Festsetzungen gibt.
Ein Bauleitplanverfahren folgt einem klaren, gesetzlich strukturierten Ablauf. Üblich sind die Zielklärung und der Aufstellungsbeschluss durch die Kommune, anschließend frühe Abstimmungen und Beteiligungen, dann die Erarbeitung des Entwurfs mit Begründung und Umweltunterlagen, die Veröffentlichung und Einholung von Stellungnahmen, die Auswertung und Abwägung sowie schließlich Satzungsbeschluss und Bekanntmachung. Die konkreten Schritte und der Zuschnitt hängen vom gewählten Verfahren und den Rahmenbedingungen vor Ort ab.
Ein Bebauungsplan besteht nicht nur aus der Planzeichnung und den textlichen Festsetzungen. Zum Verfahren gehören zwingend auch die Begründung und, soweit erforderlich, Umweltunterlagen. Die Begründung erläutert Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung. Rechtsgrundlage ist § 9 Abs. 8 BauGB.
Der Umweltbericht ist ein gesonderter Teil der Begründung. Er dokumentiert die Ergebnisse der Umweltprüfung, beschreibt und bewertet die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen und stellt in der Regel auch Alternativen und Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich dar. Der Umweltbericht ist Teil der gesetzlich geforderten Planunterlagen, sofern eine Umweltprüfung durchzuführen ist.
Die formellen Beschlüsse fasst die Kommune, in der Regel über Rat und Ausschüsse. Als externes Planungsbüro unterstützen wir die Gemeinde in der Regel fachlich und organisatorisch, also bei den Planunterlagen selbst wie auch bei den gesetzlich vorgeschriebenen Beteiligungsschritten und der Verfahrenssteuerung.
Die Öffentlichkeitsbeteiligung ist ein gesetzlich geregelter Teil des Bauleitplanverfahrens. Sie läuft in der Regel in zwei Stufen ab. Ziel ist, dass Betroffene und Interessierte frühzeitig informiert werden und später den konkreten Planentwurf prüfen und kommentieren können.
Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 BauGB
In dieser Phase steht noch kein fertiger Planentwurf im Mittelpunkt, sondern die grundsätzliche Planungsidee. Die Gemeinde informiert über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, über mögliche Auswirkungen und über erste Überlegungen. Bürgerinnen und Bürger können Hinweise geben, Fragen stellen und Anregungen einbringen, bevor der Entwurf ausgearbeitet wird.
Praktisch bedeutet das: Es geht darum, Themen und mögliche Probleme früh zu erkennen, zum Beispiel Verkehr, Lärm, Entwässerung, Naturschutz, Ortsbild oder Erschließung, damit sie im Entwurf berücksichtigt werden können.
Beteiligung am Planentwurf nach § 3 Absatz 2 BauGB
Diese Stufe ist die formelle Beteiligung zum konkreten Entwurf. Der Planentwurf mit Begründung und den wesentlichen umweltbezogenen Informationen wird veröffentlicht. Für diese Veröffentlichung gilt eine feste Frist, in der Regel ein Monat. In dieser Zeit können Stellungnahmen abgegeben werden.
Jetzt kann man sich gezielt zu Festsetzungen äußern. Die Stellungnahmen werden gesammelt, fachlich geprüft und anschließend in der Abwägung berücksichtigt.
Wie schreibe ich eine Stellungnahme, die wirklich geprüft werden kann?
Je konkreter sich Hinweise auf den Entwurf und die eigenen Betroffenheiten beziehen, desto besser können sie geprüft und abgewogen werden. Stellungnahmen sind besonders hilfreich, wenn sie nicht nur ein Problem nennen, sondern auch eine mögliche Anpassung. Zum Beispiel: andere Zufahrt, Lärmschutz, Versickerungskonzept, Pflanzbindungen, Begrenzung der Gebäudehöhe, Änderung der Baugrenze. Auch ein „Prüfauftrag“ ist möglich, etwa „Bitte prüfen, ob …“.
Träger öffentlicher Belange sind Behörden und sonstige Stellen, deren Aufgaben durch die Planung berührt sein können, zum Beispiel Naturschutz, Wasserwirtschaft, Straßenbau, Denkmalschutz oder Versorgungsträger. Auch die Nachbargemeinden werden um Stellungnahme zu Bauleitplanverfahren gebeten.
Die TÖB werden (wie die Öffentlichkeit) im Regelverfahren zweimal an der Planung beteiligt.
Abwägung ist der gesetzliche Kern jeder Bauleitplanung. Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind öffentliche und private Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. In der Praxis bedeutet das, dass Stellungnahmen ausgewertet, fachlich bewertet und transparent in eine nachvollziehbare Entscheidung überführt werden. Eine saubere Abwägung ist zentral für die Rechtssicherheit des Plans.
Gutachten sind Fachprüfungen, die Risiken und Auswirkungen bewerten und in die Abwägung eingehen. Viele Fragestellungen der Bauleitplanung erfordern spezialisiertes Fachwissen, das über die eigentliche Planerstellung hinausgeht. Deshalb werden Fachgutachten in der Regel von externen Fachbüros erstellt. Das erhöht die fachliche Belastbarkeit der Unterlagen und schafft eine nachvollziehbare Grundlage für Abwägung und Rechtssicherheit.
Welche Gutachten benötigt werden, hängt vom Standort, den Planungszielen und den Schutzgütern ab. Häufig relevant sind artenschutzrechtliche Untersuchungen, Kartierungen und Bewertungen, Lärmprognosen, verkehrliche Untersuchungen, Entwässerungs und wasserwirtschaftliche Nachweise, Boden und Altlastenbewertungen sowie je nach Lage Hochwasser, Klimaanpassung oder Immissionsfragen. Diese Inhalte fließen in der Regel entweder direkt in den Umweltbericht ein oder werden als eigenständige Fachbeiträge beigefügt und in der Begründung sowie in der Abwägung verarbeitet.
Die formale Klammer ist die Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB. Die Gemeinde ermittelt dabei die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen. In der Praxis wird die fachliche Bearbeitung häufig an externe Gutachter vergeben und durch das Planungsbüro koordiniert, damit Zeitplan, Schnittstellen und Auswertung konsistent bleiben.
Die Dauer hängt weniger von einzelnen Arbeitsschritten ab, sondern vor allem von Rahmenbedingungen: Konfliktlagen, Umfang der Umweltprüfung, erforderliche Gutachten, Abstimmungen mit Fachbehörden, Fragen der Erschließung sowie der politischen Entscheidungsfindung. Auch eine erneute Veröffentlichung kann erforderlich werden und ist nicht unüblich, wenn sich durch die Abwägung Änderungen der Planunterlagen ergeben.